フラット35金利は4月に2％超へ！ 2025年4月の住宅ローン金利（フラット35、変動金利、10年固定）を勝手に予想！ 金利の推移、今後の金利動向を確認してみましょう！①
2025年4月の住宅ローン金利動向を予想しよう。フラット35の金利は、前月より引き上げて2.050％と予想。2025年4月の金利を発表ずみの楽天銀行は、変動金利と10年固定金利ともに引き上げ。ソニー銀行は変動金利を据え置き、10年固定金利を引き上げた。 住宅ローンの金利差0.1％で返済額はこんなに変わる!
住宅ローン金利の推移は?
まずは、2025年3月の住宅ローン金利動向をおさらいしておこう。 「変動金利（新規借入）」は、調査した主要14銀行のうち、2行が金利を引き上げ、12行が据え置きとした。 「10年固定金利（新規借入）」は、調査した主要13銀行のうち、13行が金利を引き上げとした。 「35年固定金利（新規借入、フラット35を除く）」は、調査した主要7銀行のうち、7行が引き上げとした。フラット35の金利は引き上げで、1.940％だった。 なお、2004年頃をピークに住宅ローン金利は下がり続けていたが、2024年10月に多くの銀行が基準金利の見直しを行ったことで、変動金利は上昇傾向となっている。 5年固定、10年固定、35年固定（全期間固定）については、足元では金利が上昇し始めているものの、長期的に見ればまだ低水準だ。
2025年4月のフラット35金利は、引き上げと予想
※フラット35は、返済期間21年以上、頭金10%以上で、最低金利の推移。2017年10月以前は、金利に団信を含まないので、当時の団信保険料として0.358%を上乗せ
では、全期間固定の「フラット35」の金利見通しを確認しよう。実は、機関投資家に販売している「支援機構債券」（原価）の金利に、「上乗せ金利」（コスト）を足せば、翌月の金利が予測できる。 住宅金融支援機構が2025年3月19日に発表した「第215回貸付債権担保住宅金融支援機構債券」の金利を見ると、1.820％だった。上乗せ金利（コスト）は、最近の水準では0.23％〜0.76％となっている。 以上を踏まえ、2025年4月の「フラット35金利」は、以下になると予想する。 ・フラット35:2.050％（前月比 +0.11％） （借入期間21〜35年、頭金10％以上、団信あり） ・フラット20:1.660％（前月比 +0.11％） （借入期間15〜20年） フラット35の金利は、過去最低水準 フラット35の金利は、2016年8月に0.900％の最低金利となったが、これには団体信用生命保険が含まれていない。当時の団体信用生命保険料である0.358％を金利として加算すると、当時の本当の金利は1.258％だった。 フラット35の金利は10年国債金利との連動性が高いといわれる。市場金利については、世界的な金利上昇により、日本の市場金利も上昇する可能性が指摘されており、当面は上昇していくと見られる。 なお、フラット35は、従来1％前後だった上乗せ金利を0.2％前後まで削っている。つまり0.2％程度割り引いているということだ。 また、2024年2月には商品改定があり、夫婦どちらかが40歳未満の若年夫婦世帯、または18歳未満の子ども（胎児や同居の孫も含む）を有する子育て世帯を対象に、金利の引き下げ幅を拡大している。 これで、民間銀行の全期間固定の住宅ローンと比較しても、遜色ない商品になっている。 フラット35は、審査基準がゆるく誰でも借りやすいというのが特徴だが、金利も低いとなると、全期間固定金利の中でも、有力な選択肢となる。詳しくは下記のランキングで比較してほしい。 下図は、フラット35の直近17年間の金利推移を示したものだ（2017年9月までは団体信用生命保険料を含まない金利表示だったので、すべて団信保険料を含む金利に修正）。 現在のフラット35および全期間固定金利は、長期的に見れば低水準にある。借り換えを考えている人は、低金利状態が続いているうちに検討してもいいだろう。
その②へ続く！
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