②「あんな土地持ってたっけ...？」”忘れていた土地”が無くなる？2月開始の「所有不動産記録証明制度」4月開始の「スマート変更登記」とは？

2026年4月1日からはじまる「スマート変更登記」制度とは？

相続開始（被相続人の死亡）後に遺産分割協議がまとまらないなどの理由で、不動産などの遺産が長期間放置されると、遺産分割未了の状態で相続が繰り返され、多くの相続人による遺産共有状態となり遺産の管理・処分が難しくなります。 また、具体的相続分を算定するための書類の紛失・散逸などで具体的相続分の算定が困難になる場合があるので注意してください。 相続開始時から10年を経過した後に行う遺産分割は、原則として生前に相続人が受けた贈与や被相続人への貢献などを加味した「具体的相続分」を考慮せず、「法定相続分」又は被相続人の遺言で相続分を指定する「指定相続分」によって画一的に行うことになりました。 2026年4月1日から、不動産の所有者は住所や氏名などを変更したとき、その登記をすることが義務化されます。 所有者は、住所や氏名の変更があった日から2年以内にその登記をしなければなりません。正当な理由なく変更登記を行わない場合は、5万円以下の過料の適用対象。2026年4月1日より前に住所等を変更した場合も、2028年3月31日までに変更登記をしなければなりません。 2026年4月1日から、住所等の変更登記の義務化と併せて「スマート変更登記」制度も始まります。 事前に不動産の所有者が法務局に生年月日などの検索用情報の申出をしておくことで、引越しなどで住所変更するたびに変更登記の申請をしなくても、法務局の登記官が職権で住所などの変更登記を行う制度です。 法務局で定期的に検索用情報を用いて住基ネットに異動情報を照会し、変更登記が必要な場合は名義人本人に変更登記をすることの確認を行い、職権で登記手続きを行います。 スマート変更登記を利用すれば、変更登記の義務を果たしたことになり所有者の負担軽減にもつながります。 「土地を相続したものの、使い道がなく処分に困っている」という場合は、不要な土地を国に引き渡す「相続土地国庫帰属制度」が利用できます。引き渡し後は、固定資産税などが不要となる便利な制度です。 相続などで土地の所有権を取得した相続人（法人などを除く）であれば申請可能（共有地の場合は共有者全員で申請）。国に土地を引き渡すには、法務大臣（窓口は法務局）の承認を得て、審査手数料1万4000円と負担金（10年分の土地管理費相当額）などの費用が必要です。 建物がある土地や担保権などが設定されている土地など、本制度の対象外となる土地がありますので確認してから制度を利用しましょう。

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